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善用不動產信託，保障居住的權利

曾經看過一個網友提問：「媽媽跟舅舅在95年合買一間公寓，權狀上面所有權人是舅舅，但信託給媽媽到125年。後來媽媽在101年過世了，舅舅則剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響到爸爸居住的權利?」

從這個問題的描述看來，似乎是這間公寓約定由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從「法律外觀」，可能會影響到爸爸繼續居住的權利喔！

＊何謂不動產信託：

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託「受益人」獲益。

從網友描述說權狀的所有權人名義是舅舅，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載：「信託」。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產，媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理？或是給爸爸繼續居住？則需要法律的依據。

但你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎？

倘若沒有註明這房屋信託受益人是誰？也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，也沒有到地政機關辦理登記，這房子到125年以前的受益權無法受到信託法保障。

舅舅的繼承人屆時會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求由自己管理房產或出售。

因此，建議盡快找出過往資料，證明當時是媽媽跟舅舅合買公寓及媽媽出錢的證據、歷年的繳稅證明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的「真實約定」，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權才歸舅舅。

一家人往往在一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊，但當人不在了，記憶消失了，之後就留給其他家人後輩拼湊事實，自然多有爭執，如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

 

（文：恩典法律事務所 蘇家宏律師。麗紅、蘇家宏律師「溫馨傳真情 生活法律一點通」節目，每週三09:05-10:00播出）